来源：中国经营报
本报记者郭阳琛张家振义乌报道
“整个项目的优惠力度比较大，一次性付款92折，按揭付款94折，而现在义乌市面上最低折扣在9折左右。”近日，在位于浙江省义乌市宾王路与春晗路交界处的宾王道一号项目营销中心，置业顾问李梦（化名）表示。
有“小商品之都”之称的义乌市，由金华市代管，是全国最富庶的地区之一。4月3日，义乌市统计局发布的《年义乌市国民经济和社会发展统计公报》（以下简称《统计公报》）显示，初步核算年全市实现地区生产总值（GDP）.16亿元，同比增长11.6%。按户籍人口计算，年义乌人均GDP达到20.06万元，而同期上海市人均GDP为17.38万元。
“年上半年，义乌楼市还是卖方市场，那时只要是不错的项目都是几个人抢一套。而到了下半年，金华市被住建部约谈，义乌市随即发布‘3年限售新政’，原本可以直接用于首付款的人才购房补贴也只能抵扣贷款，楼市行情因此急转直下。”李梦回应称。
《中国经营报》记者近日采访发现，义乌楼市正呈现出截然不同的AB面，豪宅及高端改善项目由于供应较少而热度不减；刚需楼盘则纷纷推出促销活动打起了“价格战”，有项目最低折扣可至92折，并赠送市场价值30万元的车位。
近日，义乌市自然资源和规划局副局长张黎明公开表示，义乌将发布增加房企资金流动性、推动首套房首付款比例下降、土地购置款可分期缴纳、适当放松备案价格管理、及时给予网签、做到应签尽签等11条惠企惠民政策利好，助力房地产市场平稳发展。
刚需市场“以价换量”
尽管促销幅度不小，但宾王道一号偌大的售楼处却鲜有人光顾。
“近几年，义乌楼市非常火爆，一是城市旧改带来了大量的本地刚需客，二是不限户籍的人才购房补贴可直接用于首付款，降低了外地客户的购房门槛。但随着去年8月份楼市调控政策收紧，此前的买房热潮也逐渐消退。”李梦道出了项目销售遇冷的缘由，“这对于刚需项目影响最大，所以我们也计划进行产品升级。”
据了解，宾王道一号于年4月份拿地，当年11月底拿到预售证并首度开盘销售，主要户型介于平方米~平方米之间，计划在年3月统一交付。
李梦向记者推荐了一套7楼边户，面积约平方米，原总价约万元，打折后仅需万元出头。“如果订房后7天内付款，不仅价格有下浮空间，还可向领导申请赠送价值30余万元的车位。”她说。
时间拨转到年7月，包括金华市在内的5座城市被住建部约谈。随后的8月10日，义乌市发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调整住宅限售政策，规定新购买的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不动产权证》满3年后方可上市交易。
在打击投资炒房客的同时，义乌市也将目光聚焦到了调整人才购房补贴支付方式上。
义乌市资深房地产人士白哲（化名）告诉记者，根据此前的补助标准，专科、本科和硕士等人才可以分别补助20万元、30万元和40万元，省部级以上重点人才补助可高达万元。“但由于排队领取人才补贴的人数过多，从年8月份开始，补贴款无法直接用于支付首付，而是由城投公司打入按揭账户，这在无形中抬高了购房门槛。”
“无论是3年限售，还是人才购房补贴支付方式的调整，客观上都有助于降温楼市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，人才购房补贴本质上是为了吸引人才，但在客观上也助推了义乌楼市进一步火爆。如今不直接补贴到首付款之中，一方面减轻了政府的财政压力，另一方面也能防范借人才政策“刻意炒房”。
受限售等政策影响，义乌市部分刚需住宅市场最终选择了“以价换量”。例如，位于义乌国贸大道附近的美的·君兰锦绣项目，毛坯均价约4万元/平方米，目前认购及按时签约分别可获得99折优惠，全款则还可额外获得98折优惠。
而一路之隔的建投·秦塘府项目预计近期首开。据当地知情人士透露，为了在与同类产品竞争中取得优势，该项目计划精装修交付，且单价预计仅为3.5万元/平方米。
高端住宅供不应求
在赛迪顾问县域经济研究中心编制的《中国县域经济百强研究》中，义乌市高居第11位。多位当地业内人士告诉记者，义乌市雄厚的经济实力也为义乌楼市快速发展提供了物质基础和“基本盘”。
《统计公报》显示，年，义乌市房地产投资同比增长21.6%，高出固定资产投资增速1.3个百分点，拉动固定资产投资增长9.5个百分点；年~年两年平均增长27.3%，分别较浙江省和金华市房地产投资增速高出19.6%和13%。
值得一提的是，《统计公报》指出，年，义乌房地产投资总额占固定资产投资的比重较年提高了7.5个百分点，房地产投资比重进一步提高。商品房销售面积同比增长25%，连续4年保持2位数高速增长。此外，目前义乌市住宅消化周期仅为5.7个月。
义乌市年楼市火热，最直接地体现在土地市场上。年3月，在义乌市中心稠城街道宾王商圈，一宗涉宅用地经过轮竞价最终由武汉地产竞得，折合楼面价元/平方米，溢价率高达53%，刷新了义乌市土拍市场新纪录。
记者注意到，当年年底，该地块被命名为江山云起，滨江属性加上豪宅品质让其首开价格便突破元/平方米，成为义乌市房价新的“天花板”。
“现在，刚需项目确实受市场影响较大，但高端住宅仍然供不应求，我们首开卖了10余亿元，现在二期单价还提高了几百元。”江山云起置业顾问表示，该项目户型为平方米~平方米的大户型，共有多套房源，单套总价基本在千万元以上，年精装修统一交付。
“目前，看样板房需要验资万元，由于总价高，不少银行要求首付4成起。”白哲告诉记者，作为全国百强县，外贸产业一直在义乌市占据着举足轻重的地位，近两年电商经济、网红经济也发展得如火如荼，义乌市豪宅市场大部分被这些产业的人群消化，本地人购买的比例很小。
“现在，义乌市核心地段的房价与一线城市均价差不多，关键在于义乌市不限购不限贷，让成功‘淘金’的外地人不用面对政策上的购房壁垒。如果房价进一步上涨，预计义乌将会在限购限贷方面做文章。”白哲进一步说道。
楼市或将逐步回暖
受楼市调控等因素影响，义乌楼市发展正趋于平稳。CRIC数据显示，截至今年3月上旬，义乌楼市今年前三月的成交量分别为平方米、平方米和平方米。而在年3月，义乌楼市供应量高达平方米，成交量更是达到平方米。
此外，“十四五”期间，义乌市拟对全市16.69平方公里的老旧城镇区域开展城市更新工作，包括拆除重建10.67平方公里、拆改结合4.28平方公里、综合整治1.74平方公里。其中，年将完成北苑建设二村、稠江凤凰山等9个区块、亩老旧小区和工业区的有机更新。对选择货币化安置的对象，并使用货币化安置凭证购买商品住房的，当地给予35%的补助。
另外，轨道交通逐步运营、金义都市区进一步推进，也为义乌楼市带来了新的想象空间。今年1月11日，金义东市域轨道交通金义段开放免费试乘。作为金华市有史以来最大的单体投资项目，金义东市域轨道交通全长约公里，串联金华主城区、金义新区、义乌、东阳和横店影视城等地，是金义都市区城际交通圈的重要组成部分。
公开资料显示，金义都市区是浙江省第四大都市区，是浙中城市群的核心区域，由金华市区、义乌城区和金东—义西南战略发展区为主体共同构成。据介绍，位于金华市区和义乌市之间的金义中央大道也正在全速推进，预计年底全线建成通车。这将会使金义两地时空距离压缩至半小时内，也将大幅缩短金义都市区内相关县市间的通行时间，进一步放大金义都市区的“桥头堡”作用。
严跃进表示，随着义乌市区房价不断走高，普通外来务工人员或将难以企及。目前，金义新区的房价相对较低，而金义段轨道交通贯穿该区域，无疑将提升其居住价值并加速人口流动，具有较大的投资价值。“预计在众多利好的驱动之下，义乌楼市今年的‘小阳春’不会缺席，供应量和成交量也会逐步回暖。”