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房屋的土地性质你了解多少
经常有朋友咨询，比如说买房了上不了当地的学校，所谓的学区房却无法入学，买的房子使用权却比别人的房屋使用权少了三十年，很多朋友有些不了解，有些则知道，但是因为贪图房屋便宜而买房，到头来，原本是想自己买房居住的开心一件事，结果却是令人窝火呕心，所以笔者先从土地开始说，到房屋交付一系列的流程都说一说，供我们读者们了解一些基础知识。买房最重要的就是买房屋的居住权和使用权，之前房产证和土地证分别为房屋所有权证书，土地使用权证书。虽然现在土地证和房产证合二为一，但是我们买房时，还是需要看房屋所在土地的性质，土地性质不同，房屋的性质也是不同的，涉及到的买房人权利也不同，下面我们就先从土地所有性质开始聊一聊。
一、我国土地按照所有权划分
分为两种性质，一种是集体，一种是国有。
集体土地则不能出让，集体成员可以取得土地的使用权。国有土地使用权则可以出让或者划拨。出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。
划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，不得转让、出租和抵押。
二、按照土地用途分类
按照土地用途分类，可以分为住宅用地、商业用地、工业用地和其他用地等
住宅用地是住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称，使用年限为70年。商业用地是用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，使用年限为40年，周边虽然也会有方便群众的一些配套基础设施，但是房屋在设计的时候功能上偏向与商业使用，而不是居民居住使用的功能。工业用地是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地，使用期限50年。而且从名称上纯粹就是工业用地使用，工业用地使用权出让一般是企业，作为个人无法受让工业用地的使用权。而且政府会在出让工业用地的时候会设置一定的条件，比如说投资额比例，税收要求等等。
住宅用地与商业用地区别
1.生活、居住，户口，入学的区别
商业用地与住宅用地有着本质上的区别，我们就说生活上的方便，住宅用地上建造房屋，在房屋设计上都是按照居民居住的功能设计，大型的房屋开发项目周边还会配套基础设施等，比如说方便居民生活的超市，菜市场，学校，公交站，地铁站等配套公共设施。就比如说群众最关心的是否可以上户口，在学区房上这类群众最为关心的问题上有着本质的区别。因为商业性质的房屋土地性质本身是商业，不存在上户口的说法，导致很多想凭借房屋户口上学的小孩不能以此地址作为户口凭证申请入学。最主要的还不能通燃气，如果开发商私下给通燃气，可能会在日后因为政策紧缩，会有拆除的可能。使用的水电是按照商业的标准收费，而不是民电民水收费，这点也会给居住人带来不方便。
2.交易成本、贷款期限不一样
上面所说区别都是我们群众最关心的话题，二者区别还有交易成本不一样，首先是贷款方式和还款年限不同。商业性质的住宅产权是40年，只能进行商业贷款，并且贷款年限最高只有10年；而住宅性质的住宅是70年产权，除了可以选择商业贷款，还能使用公积金贷款，贷款时间最高30年。每个月的还款压力不同。
3.交易税费不同
商业或工业土地上的房子在交易过程中房屋税费比住宅类房屋税费高。买新房的时候，商业或工业土地上的房子契税不会有优惠，买二手房的时候，个税和增值税不会有优惠，甚至还需要交纳土地增值税。
4.拿地的成本也不同，建筑物图纸设计、规划存在本质的区别
由于地块通途不一样，使用年限不一样，所以导致土地使用权成交的成本一样，后续的规划，图纸审查等一系列都存在区别，住宅是方便群众居住建筑，政府在周边还会有配套用途的地块规划出来，而商业和工业用地就是商业与工业使用，建筑物的图纸审查以土地挂拍用途性质来审查，商业用地、工业用地的不会按照住宅用途审查图纸，当做住宅使用就会带来各种不便。
结语
上面说了这么多土地的性质及用途区别，你现在买房，是不是要睁大眼看仔细了？两代人积蓄或者是打拼辛苦赚来的钱买房那是必须看明白再下手，赚钱不容，下单买房且行且珍惜。
作者简介
胡江榕律师泽大律所高级合伙人西南政法大学研究生学历，泽大（东阳）分所负责人。浙江省建筑业行业协会聘请的浙江省工程领域争议评审专家，金华市建筑业协会特聘专家顾问，东阳市建筑业协会专家人才库成员兼任法务工作中心主任。擅长建筑房地产，民商事，行政法，公司法。
来源：泽大律所
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